Wie viel Haus kann ich mir leisten? Tragbarkeit und Belehnung sind die zwei zentralen Regeln der Schweizer Hypothekarvergabe. Klar erklärt mit Rechenbeispielen für 2026.
Offertas Redaktion · Aktualisiert 1. Juli 2026
Ob eine Bank in der Schweiz eine Hypothek gewährt, entscheidet sich an zwei Grössen: der Belehnung (wie viel Fremdkapital im Verhältnis zum Immobilienwert) und der Tragbarkeit (ob Sie sich die laufenden Kosten leisten können). Beide müssen erfüllt sein. Wer sie versteht, weiss vor dem Bankgespräch, was realistisch ist.
Die Belehnung beschreibt, welcher Anteil des Kaufpreises über die Hypothek finanziert wird. In der Schweiz gilt für selbstbewohntes Wohneigentum:
Die Hypothek wird meist in zwei Ränge aufgeteilt: Die erste Hypothek (bis rund zwei Drittel des Werts) muss nicht amortisiert werden. Die zweite Hypothek (der Teil zwischen ca. zwei Dritteln und 80%) muss innert Frist amortisiert werden — üblich ist eine Rückzahlung innerhalb von rund 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung.
Die Tragbarkeit prüft, ob Sie die laufenden Kosten des Eigenheims dauerhaft stemmen können. Banken rechnen dabei nicht mit dem aktuellen tiefen Zins, sondern vorsichtig mit einem kalkulatorischen Zinssatz — üblicherweise rund 5%. Das schützt vor steigenden Zinsen.
Die Faustregel: Die gesamten Wohnkosten dürfen nicht mehr als rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Zu den kalkulatorischen Wohnkosten zählen:
Angenommen, eine Immobilie kostet CHF 1'000'000:
Damit das ein Drittel des Einkommens nicht übersteigt, wäre ein Bruttoeinkommen von rund CHF 177'000 nötig. Die konkreten Zahlen variieren je nach Bank, Objekt und Zinssatz — nutzen Sie das Beispiel nur als Orientierung.
Weil die realen Hypothekarzinsen oft deutlich unter 5% liegen, wirkt die Tragbarkeitsrechnung streng. Das ist Absicht: Sie stellt sicher, dass Sie das Eigenheim auch bei stark steigenden Zinsen noch tragen können. Viele Haushalte scheitern nicht am Eigenkapital, sondern an der Tragbarkeit.
Belehnung (mind. 20% Eigenkapital, davon 10% "hart") und Tragbarkeit (Wohnkosten unter einem Drittel des Bruttoeinkommens, gerechnet mit ca. 5%) sind die zwei Hürden jeder Hypothek. Zinsmodell, Amortisationsstrategie und Anbieterwahl beeinflussen die Kosten über die Laufzeit stark. Schildern Sie Ihr Vorhaben im Offertas-Chat — Kaufpreis, Eigenkapital und Einkommen — und erhalten Sie einen Überblick über passende Hypothekarangebote.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?
Für selbstbewohntes Wohneigentum mindestens 20% des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10% aus "hartem" Eigenkapital stammen, das nicht aus der Pensionskasse kommt — also z. B. Erspartes, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug.
Was bedeutet Tragbarkeit?
Die Tragbarkeit prüft, ob Sie die laufenden Wohnkosten dauerhaft tragen können. Als Faustregel dürfen die kalkulatorischen Wohnkosten — gerechnet mit einem Zins von rund 5% plus Amortisation und Nebenkosten — nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Warum rechnen Banken mit 5% Zins, obwohl die Zinsen tiefer sind?
Der kalkulatorische Zins von rund 5% ist eine Sicherheitsreserve. Er stellt sicher, dass Sie die Hypothek auch bei stark steigenden Zinsen noch tragen können, und schützt so vor einer späteren Überschuldung.
Muss ich die ganze Hypothek zurückzahlen?
Die erste Hypothek (bis rund zwei Drittel des Immobilienwerts) muss nicht amortisiert werden. Die zweite Hypothek (der Teil bis 80%) ist innert Frist zurückzuzahlen — üblich sind rund 15 Jahre bzw. bis zur Pensionierung.
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